Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến nhưng chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Để việc mua bán đất hợp pháp, tránh tranh chấp, người dân cần nắm rõ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua hợp đồng, theo đúng điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.
Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực pháp lý khi được lập thành hợp đồng và công chứng theo quy định.
- Các điều kiện chung để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trong hầu hết các trường hợp, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đồng thời 05 điều kiện bắt buộc sau đây:
(1) Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
Người sử dụng đất phải có một trong các loại Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quy định này nhằm bảo đảm rằng người chuyển nhượng thực sự là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, tránh tình trạng mua bán đất trái phép, đất không rõ nguồn gốc.
Tuy nhiên, pháp luật cũng ghi nhận một số trường hợp ngoại lệ, trong đó người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện việc chuyển quyền dù chưa có Giấy chứng nhận, như:
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
– Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện dồn điền, đổi thửa;
– Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư;
– Trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để được cấp, đồng thời được Nhà nước khuyến khích thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhằm phục vụ việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
(2)Thứ hai, đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch chuyển nhượng phải là quyền sử dụng đất không đang có tranh chấp. Trường hợp có tranh chấp thì tranh chấp đó phải đã được giải quyết dứt điểm thông qua:
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án;
- Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực
Điều kiện này nhằm bảo đảm tính ổn định của giao dịch và hạn chế phát sinh tranh chấp về sau.
(3) Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Pháp luật quy định rõ rằng quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng nếu đang bị kê biên hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Đây là cơ chế nhằm bảo đảm quyền lợi của người được thi hành án và tính nghiêm minh của pháp luật.
(4) Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng
Thời hạn sử dụng đất là yếu tố quan trọng quyết định giá trị pháp lý và kinh tế của quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ những thửa đất còn trong thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng.
(5) Thứ năm, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng nếu đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng, chẳng hạn như cấm chuyển dịch quyền về tài sản theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.
- Một số lưu ý và điều kiện bổ sung trong các trường hợp đặc biệt
Ngoài các điều kiện chung nêu trên, căn cứ các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trong một số trường hợp đặc thù, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng.
Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án bất động sản khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, ngoài việc đáp ứng điều kiện của Luật Đất đai, còn phải tuân thủ các quy định có liên quan của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở nhằm bảo đảm tính đồng bộ, minh bạch và an toàn cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, đối với các trường hợp như chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, mua bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, hoặc thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số, pháp luật cũng có những quy định riêng về điều kiện và trình tự, thủ tục nhằm phù hợp với đặc thù của từng loại đất và từng đối tượng sử dụng.
Ngoài ra, trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính đó trước khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định rõ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ rừng, môi trường sinh thái và bảo đảm an ninh, trật tự xã hội. Theo đó:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong khu vực này;
- Các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép thì không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
